Después de un terremoto, las víctimas se preguntan cómo pueden recuperar sus bienes y retomar su vida. Por esto, es fundamental que sepan si alguien está obligado a pagar los gastos de reparación o reconstrucción de una vivienda destruida parcial o totalmente como consecuencia de un sismo.
Muchas veces, se piensa que el terremoto es un hecho de la naturaleza y que, por esto, nadie es responsable. Sin embargo, a pesar de ser un hecho de la naturaleza, hay algunos casos en los que es posible reclamar una indemnización. En este artículo, explico quiénes pueden estar llamados a responder por los daños sufridos en un inmueble como consecuencia de un terremoto.
Antes de saber quién responde, hay que establecer por qué se cayó
Un terremoto es, en principio, un hecho de la naturaleza, y cuando una edificación bien diseñada y construida sufre daños por un sismo de gran magnitud, lo normal es que no exista un responsable a quien reclamar. La situación cambia cuando la edificación falló más de lo que debía fallar: cuando una estructura colapsa no por el sismo, sino por errores de diseño, construcción, suelo o la supervisión de la obra.
Por eso, todo lo que sigue depende de un punto técnico: cuál fue la causa del daño.
¿Cuándo responde el constructor?
El constructor puede responder cuando, dentro del término de diez años, la edificación perece o amenaza ruina por vicios de construcción, del suelo que debió conocer o de los materiales. El incumplimiento de la norma sismo resistente puede ser una manifestación de esos defectos. Los incumplimientos de estas normas pueden darse desde el diseño estructural o en la ejecución de la obra. Puede ocurrir que el diseño esté acorde con la norma, pero que lo efectivamente construido no corresponda con lo diseñado.
Garantía de estabilidad de obra
El numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil establece que, si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los diez años siguientes a su entrega, por vicio de la construcción, por vicio del suelo que el constructor haya debido conocer debido a su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el constructor.
Es la llamada garantía decenal, y es la herramienta central cuando el daño no se explica solo por el sismo.
El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) contempla una garantía legal sobre la estabilidad de la obra por diez años. Y la Ley 1796 de 2016, conocida como Ley de Vivienda Segura, expedida precisamente tras los colapsos de edificios ocurridos en el país, obliga en su artículo 8 al constructor o enajenador de vivienda nueva a amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios cuando dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación se presente alguna de las situaciones del numeral 3 del artículo 2060. El Decreto 282 de 2019 reglamentó los mecanismos con los que debe cumplirse esa obligación.
La póliza decenal
Uno de esos mecanismos es la póliza decenal. No es una obligación nueva e independiente, sino una de las formas con que el constructor puede cumplir el deber de amparar los perjuicios: un seguro que cubre, durante diez años, los daños que comprometan la estabilidad de la edificación por defectos de diseño, de construcción o de materiales. Para el propietario afectado esto tiene una ventaja práctica, y es contar con una aseguradora como respaldo cuando el constructor no tiene con qué responder o ya no existe. Conviene, entonces, averiguar si el proyecto contaba con ella, quién figura como beneficiario y qué exclusiones trae, porque estas pólizas suelen dejar por fuera los daños atribuibles al mal uso o a la falta de mantenimiento del inmueble.
La póliza decenal no tiene por objeto asegurar el terremoto como riesgo autónomo, sino los perjuicios derivados de las situaciones que comprometen la estabilidad de la edificación por las causas amparadas, como los defectos de construcción. Si un terremoto interviene en el colapso, será necesario determinar técnicamente cuál fue la causa del daño y revisar las condiciones de la póliza.
Pero es posible, en muchos casos, que el terremoto haya puesto en evidencia los errores de diseño, defectos de ejecución y defectos en los materiales ya existentes. Puede ocurrir, entonces, que el terremoto sea concausa del colapso junto con los errores de diseño, defectos de construcción y defectos de materiales. En este caso, podrá argumentarse que el defecto preexistente contribuyó causalmente al colapso y que el terremoto puso en evidencia o desencadenó una falla estructural ya existente.
¿Cuál norma sismo resistente se aplica?
Para verificar si hay un defecto de diseño o construcción, se debe revisar si la construcción cumplió con la norma sismo resistente que estaba vigente cuando el edificio fue diseñado y construido. Se juzga la conducta del constructor de acuerdo con la norma vigente para la fecha del diseño y construcción.
En Colombia, han existido tres reglamentos sucesivos.
El primer reglamento llegó en 1984, después del terremoto de Popayán. El sismo del 31 de marzo de 1983 dejó en evidencia el vacío, y el 7 de junio de 1984 se expidió el Decreto-ley 1400, que adoptó el Código Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes, conocido como CCCSR-84. Estuvo vigente catorce años.
En 1997 se expidió la Ley 400, que derogó el decreto de 1984 y creó el marco legal que permite actualizar la reglamentación técnica sin tener que acudir al Congreso cada vez. Bajo su amparo se expidieron los dos reglamentos siguientes:
La NSR-98 fue adoptada por el Decreto 33 del 9 de enero de 1998 y rigió hasta 2010.
La NSR-10, el reglamento vigente, fue adoptada por el Decreto 926 del 19 de marzo de 2010. Su entrada en vigencia se dio el 15 de diciembre de 2010. Desde entonces ha sido modificada parcialmente por varios decretos, entre ellos el 945 de 2017, que reglamentó aspectos de la Ley de Vivienda Segura.
En principio, el diseño y la construcción originales se evalúan frente a la norma vigente en ese momento. Las modificaciones o intervenciones posteriores deben analizarse conforme a la normativa aplicable cuando se realizaron.
¿Y si ya pasaron los 10 años de la garantía decenal?
En este caso, el constructor alegará, en su defensa, que no es responsable por los daños que comprometan la estabilidad de la obra si estos se han presentado después de terminado el plazo de garantía decenal. Esta situación abre el debate sobre si el constructor es responsable por los daños que cause a la edificación como consecuencia de una construcción defectuosa, cuando estos se han manifestado después de los 10 años siguientes a la entrega de la obra. Sería un caso de daños que se manifiestan mucho tiempo después del hecho que los generó.
¿En qué casos no responde el constructor?
Si la estabilidad de la obra se ve afectada dentro de los diez años siguientes a su entrega, es decir, durante el periodo de garantía decenal, el constructor solo podrá liberarse de responsabilidad si demuestra causa extraña, es decir, caso fortuito o fuerza mayor, hecho de un tercero o hecho exclusivo de la víctima.
El cumplimiento de las normas sismo resistentes será un elemento fundamental para analizar si el terremoto constituye una causa extraña, pero no reemplaza el análisis de causalidad ni de los requisitos propios de la fuerza mayor.
Ejemplos de hechos de un tercero o de la víctima que podrían exonerar al constructor son las modificaciones posteriores a la edificación que no tuvieron en cuenta las normas sismo resistentes o los diseños originales. Esto ocurriría, por ejemplo, si terceros ajenos al constructor construyen pisos adicionales que no estaban contemplados en el diseño estructural original. También se presentaría esta situación si, en una remodelación, los propietarios dañan una columna o viga o sobrecargan de peso la estructura al construir, por ejemplo, una piscina en la terraza del edificio, que nunca fue considerada cuando el calculista hizo el diseño estructural original.
¿Responde el Estado o la curaduría?
La responsabilidad del Estado se fundamenta en el artículo 90 de la Constitución, que lo obliga a responder por los daños antijurídicos que le sean imputables. Cuando se alega falla del servicio, lo que se discute es si la autoridad incumplió funciones que la ley le asignó.
En materia de construcciones, esas funciones existen y son concretas. La expedición de licencias corresponde a los curadores urbanos, quienes ejercen una función pública. El artículo 61 del Decreto Ley 2150 de 1995 asigna a los alcaldes, directamente o por conducto de sus agentes, la vigilancia y el control durante la ejecución de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de la licencia y de las normas y especificaciones técnicas aplicables. Y la Ley 388 de 1997 encarga al alcalde o a su delegado la vigilancia del cumplimiento de las normas urbanísticas por parte de los curadores urbanos.
Que exista el deber no significa que la responsabilidad se declare siempre. En la práctica, la discusión suele centrarse en si la autoridad tuvo o debió tener conocimiento del riesgo y no actuó. Cuando existen antecedentes documentados —quejas de los residentes, visitas técnicas previas, informes que advirtieron fisuras o asentamientos, actas de recibo expedidas pese a las alertas— y no se tomó ninguna medida, la omisión puede contribuir a configurar una falla del servicio, siempre que se acrediten los demás presupuestos de responsabilidad y su relación causal con el daño.
En casos de terremotos, el Estado respondería si se demuestra la falla del servicio como concausa del colapso o de los daños del inmueble. Por ejemplo, este sería el caso de un edificio que estaba en evidente riesgo de colapso. Los vecinos informaron a las autoridades y, a pesar de esto, no tomaron ninguna medida para prevenir el colapso. Luego, el terremoto fue solo la gota que rebosó la copa al llevar al edificio al colapso. Si, como consecuencia de ese colapso, se causaron graves perjuicios a los bienes inmuebles de los vecinos, se podría argumentar que el Estado es responsable por los daños causados, pues, a pesar de haber sido enterado de la situación de riesgo, no tomó medidas a tiempo para evitar un colapso que ya era previsible, incluso antes del terremoto.
Vale la pena mencionar que la jurisdicción de lo contencioso administrativo ha condenado a entidades territoriales y a curadores urbanos en casos de colapso de edificaciones, junto con constructores y sus administradores, precisamente por omisiones en el control urbano. También conviene advertir que estos procesos son largos y que las decisiones dependen del acervo probatorio de cada caso.
Las ayudas del Estado
Tras el sismo del 10 de agosto de 2026 el Gobierno declaró la situación de desastre nacional, y, posteriormente, el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, con anuncios de subsidios de arrendamiento, alivios en servicios públicos, aplazamiento de vencimientos tributarios en los municipios afectados y un fondo para la reconstrucción.
Estas ayudas son importantes y hay que solicitarlas. Para acceder a ellas normalmente se requiere estar incluido en el censo de damnificados que levantan las alcaldías y la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres.
Pero hay que ser claros en algo: una ayuda estatal no es una indemnización.
Las ayudas no se calculan sobre el valor del daño, no reparan integralmente el perjuicio y, sobre todo, no extinguen la obligación de la aseguradora, del constructor ni de la entidad que incumplió sus deberes de control.
Sin embargo, es importante estar pendiente de subsidios destinados a cubrir reparaciones o reconstrucción de viviendas afectadas o subsidios de vivienda destinados a ayudar a los damnificados a conseguir un nuevo hogar.
¿Es posible reclamar un seguro y al mismo tiempo reclamar indemnización al constructor o al responsable?
La indemnización no puede convertirse en una fuente de enriquecimiento: nadie puede cobrar dos veces el mismo perjuicio. Si la aseguradora paga la reconstrucción de su casa, usted no podrá reclamar nuevamente al constructor o al Estado el mismo perjuicio ya indemnizado. A estos solo se les podría reclamar lo que no haya sido cubierto por la aseguradora.
Cuando la aseguradora paga la indemnización, el artículo 1096 del Código de Comercio la subroga en los derechos del asegurado contra las personas responsables del siniestro, hasta el monto de lo pagado. Es decir, la aseguradora le paga a usted y puede ejercer, hasta el monto pagado, los derechos que correspondían al asegurado frente al responsable.
Sobre los edificios que colapsaron
La responsabilidad por el colapso de una edificación se establece con peritajes estructurales, estudios de suelo, revisión de los diseños y de la licencia, y contradicción de esas pruebas dentro de un proceso. Antes de eso, cualquier señalamiento es una hipótesis.
Lo que sí puede afirmarse desde ahora es el marco jurídico: si el peritaje demuestra un vicio de construcción, de suelo o de materiales dentro de los diez años siguientes a la entrega, aplica la garantía decenal. Y si demuestra que hubo licencias mal otorgadas u omisiones en el control urbano, se abre la discusión sobre la responsabilidad del curador y de la entidad territorial.
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