Después de un terremoto, es fundamental que las víctimas sepan si algún seguro cubre los daños sufridos por sus inmuebles.
En este artículo explico qué pólizas pueden cubrir los daños de su inmueble tras un sismo, qué debe revisar en cada una y cómo se hace la reclamación.
Lo primero: ¿existe un seguro que cubra el riesgo de terremoto?
Muchas personas tienen un seguro que cubre el riesgo de terremoto y no lo saben. La prima se paga dentro de la cuota del crédito o dentro de la cuota de administración, pero muchas veces no se lee la póliza. Existen, al menos, cuatro pólizas que vale la pena revisar.
- El seguro de zonas comunes en propiedad horizontal
Si usted vive en un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, ese seguro es obligatorio. El parágrafo primero del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 dispone que será obligatoria la constitución de pólizas que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.
Conviene entender bien su alcance, porque aquí se produce una confusión frecuente: la cobertura obligatoria solo ampara los bienes comunes. No se ampara su unidad inmobiliaria individual. Su apartamento o casa no estarán protegidos por este seguro, salvo que se haya incluido un amparo adicional expreso sobre unidades privadas.
El mismo artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece que, en caso de daños en un inmueble, la indemnización se destinará, en primer término, a la reconstrucción del inmueble cuando esta sea procedente. Pero, si el inmueble no se reconstruye, el dinero se deberá distribuir entre los propietarios según los coeficientes de copropiedad.
Si la copropiedad no contrató la póliza, o la dejó vencer, o no reclamó a tiempo, los costos de reparación o reconstrucción deberán ser asumidos por los copropietarios.
Para saber si existe esta póliza, es recomendable solicitar una copia al administrador de la copropiedad. También puede hacer la consulta en el Registro Único de Seguros, a través de este enlace.
¿Cuáles son los bienes o áreas comunes amparados por la póliza de bienes comunes o de copropiedades?
Una duda frecuente en estos casos es exactamente qué es considerado común y qué es considerado privado en un edificio o unidad residencial. Esto determina qué está cubierto por la póliza de zonas comunes. El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes de la siguiente manera: “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Esta definición es un poco amplia. Sin embargo, nos permite llegar a la conclusión de que son bienes comunes las columnas, las vigas, la fachada, los techos, las áreas sociales, las vías interiores, la portería, el urbanismo, los muros exteriores, los muros colindantes entre apartamentos o casas, los muros estructurales, el ascensor, las bombas de agua, la planta eléctrica, las cámaras de vigilancia de zonas comunes, en algunos casos los parqueaderos, entre otros.
¿Cuáles son los bienes privados?
Los bienes privados que, en principio, no están cubiertos por la póliza de bienes comunes son los muros divisorios internos si no son estructurales, los acabados, los recubrimientos de pisos y paredes en baños y cocina, los muebles y enseres, el estuco y pintura de los muros interiores, el cielo falso, las puertas interiores, los clósets, los aparatos sanitarios, entre otros.
- El seguro del inmueble hipotecado
Si usted tomó un crédito hipotecario para comprar su vivienda, existe una póliza obligatoria de incendio y terremoto. El numeral 1 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993) establece que los inmuebles hipotecados a favor de entidades vigiladas deben asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito.
El seguro cubre la parte destructible, es decir, la construcción, no el lote.
La entidad financiera suele figurar como beneficiaria onerosa hasta el monto de la deuda. Esto implica que, en caso de destrucción total, la aseguradora paga primero el saldo del crédito y el excedente, si lo hay, corresponde al propietario.
Si ya terminó de pagar la hipoteca y no contrató después una póliza de hogar, es probable que ese amparo haya terminado cuando terminó el crédito.
Para saber si existe esta póliza, es recomendable solicitar una copia a la entidad financiera con la que tiene el crédito hipotecario.
- El seguro en el leasing habitacional
Cuando el inmueble se adquirió mediante leasing habitacional, el fundamento es distinto, porque durante el contrato el propietario es la entidad financiera y no el locatario. El artículo 2.28.1.3.3 del Decreto 2555 de 2010 dispone que el contrato de leasing habitacional tendrá como mínimo un seguro contra incendio y terremoto que ampare el bien inmueble.
Para saber si existe esta póliza, es recomendable solicitar una copia a la entidad financiera con la que tiene el leasing habitacional.
- La póliza voluntaria de hogar
Es la que suele cubrir lo que la póliza sobre bienes comunes deja por fuera: la unidad privada, los muebles, los enseres y los electrodomésticos. No es obligatoria, y su alcance depende por completo del valor asegurado y de las condiciones que se hayan pactado.
A diferencia de los seguros obligatorios, esta se contrata de manera libre y puede incluso funcionar bajo la modalidad de todo riesgo: ampara los daños que sufran la vivienda y su contenido, salvo los que la propia póliza excluya.
En estas pólizas, el amparo de terremoto normalmente no viene incluido por defecto, sino que se contrata como una cobertura adicional. Es el primer punto que hay que verificar: que ese amparo se haya tomado.
Una póliza de hogar puede cubrir mucho más que los gastos de reparación o reconstrucción. Se puede amparar el inmueble y también el contenido, es decir, los muebles, los electrodomésticos y los enseres. Puede extenderse a los daños del suelo o del terreno cuando comprometen la estabilidad de la vivienda, e incluso al incremento en los costos de materiales y mano de obra que se produce, precisamente, cuando un desastre dispara los precios de la reconstrucción.
Estas pólizas también pueden llegar a cubrir el arrendamiento mientras la vivienda queda inhabitable. Si usted vive en el inmueble y no puede volver a habitarlo por un daño cubierto, la aseguradora puede pagarle el canon de una vivienda de características similares durante varios meses, hasta que la suya vuelva a ser habitable. Y si tenía el inmueble arrendado, puede reconocerle el canon que dejó de recibir.
¿Qué debe hacer si tiene alguno de estos seguros?
Es recomendable avisar a la aseguradora de la ocurrencia del siniestro. El artículo 1075 del Código de Comercio establece que el asegurado debe dar noticia del siniestro dentro de los tres días siguientes a la fecha en que lo haya conocido o debido conocer. Esto busca que la aseguradora pueda tomar medidas para evitar que el siniestro se agrave, para proteger el salvamento y para investigar las circunstancias en que ocurrió el siniestro.
El aviso no es igual a la reclamación. El aviso implica simplemente informar lo ocurrido a la aseguradora. Con el aviso no se entregan pruebas ni tampoco se solicita el reconocimiento de la indemnización.
Avisar tarde no significa, por sí solo, perder el derecho a la indemnización. La ley prevé que el incumplimiento de esa carga permite a la aseguradora deducir el valor de los perjuicios que le haya causado la demora, lo que es distinto de una pérdida automática del derecho. Para las aseguradoras suele ser muy difícil probar que el retraso en el aviso de unos días o de unas semanas o de unos meses le causó perjuicios.
Después de avisar, debe reclamar. La reclamación es la entrega de las pruebas que acreditan la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida junto con la solicitud o exigencia de pago de la indemnización a la aseguradora.
En el caso de daños en inmuebles, las pruebas suelen ser fotografías y videos, informes técnicos de daños, dictamen pericial sobre causas de los daños y el presupuesto o cotización de lo que cuestan las reparaciones o la reconstrucción del inmueble. Para hacer la reclamación formal, tiene dos años desde el momento en el que tiene conocimiento o pudo tener conocimiento de los daños en el inmueble.
Siempre es recomendable presentar una reclamación por escrito, con las pretensiones indemnizatorias claras y con todas las pruebas que acrediten el siniestro y la cuantía de la pérdida. De esta forma, será clara la fecha en que surgirá la obligación indemnizatoria para la aseguradora, pues la ley dispone que la indemnización se debe pagar un mes después de la fecha de prueba del siniestro y cuantía de la pérdida.
¿Cubre la póliza todo daño causado por un sismo?
Es necesario revisar si su póliza incluía o no el amparo de terremoto. Además, es necesario revisar cómo quedó definido el amparo y las condiciones aplicables. Es posible, por ejemplo, que la póliza excluya ciertos daños si se demuestra que se han causado como consecuencia de errores de diseño o de construcciones irregulares o modificaciones que no respetaban la norma sismo resistente vigente para la fecha de las construcciones o modificaciones. En este punto, es necesario verificar cómo se redactó la exclusión, si es aplicable al caso de acuerdo con lo que ocurrió y si fue debidamente informada, para determinar si puede implicar la negativa de indemnización.
Tenga en cuenta que la aseguradora está obligada a asumir los gastos en los que incurra para evitar la extensión del siniestro
Si debido a los daños en su inmueble, usted debe incurrir en gastos para poder evitar la extensión y propagación del siniestro, la aseguradora debe reembolsarle estos gastos. Este sería el caso, por ejemplo, en el que un empresario tiene que contratar vigilancia para que no se roben los bienes asegurados que quedaron en el inmueble en el que los guardaba y que quedaron expuestos por la caída de unos muros. También es el caso en el que se debe contratar a alguien para que demuela un muro que está a punto de colapsar y que puede causar graves daños a otras partes de la edificación.
Estos serían gastos razonables para evitar la extensión o propagación del siniestro y deben ser pagados por la aseguradora, por lo que también se deben probar y reclamar.
¿Desea que revisemos su caso?
En Velasco Abogados somos expertos en responsabilidad civil y seguros. Podemos revisar su póliza y los documentos de su caso, indicarle si el daño está cubierto y, si la aseguradora objeta la reclamación, decirle si esa objeción puede cuestionarse. También podemos acompañarle durante la reclamación y, cuando sea necesario, durante el proceso judicial. Puede comentarnos su caso en nuestro WhatsApp o a través de este enlace.
