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En los conjuntos residenciales sometidos a propiedad horizontal, suelen presentarse conflictos entre copropietarios, la asamblea, el administrador y el consejo de administración.
En algunos casos, parece que los miembros de la asamblea de copropietarios y administradores creyeran que pueden establecer todo tipo de reglas, incluso por encima de la misma ley y de la Constitución.
En esa entrada, revisaremos si es legal y constitucional que la asamblea general de copropietarios prohíba la permanencia de animales domésticos, como perros y gatos, a alguno de los propietarios o de los tenedores de alguno de los inmuebles que hacen parte de conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal.
¿Qué es una propiedad horizontal?
Es una propiedad en la que concurren derechos exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, según lo dispone el artículo 1 de la Ley 675 de 2001.
Se trata de edificios o conjuntos residenciales en los que hay propietarios exclusivos de espacios privados, pero, al mismo tiempo, copropietarios de espacios comunes.
¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
El inciso tercero del artículo tercero de la Ley 675 de 2001 define al reglamento de propiedad horizontal como un estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de copropietarios de un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal. La asamblea general, conformada por los propietarios de bienes privados, tiene dentro de sus atribuciones la modificación del reglamento de propiedad horizontal.
¿Puede la asamblea general prohibir la tenencia de animales domésticos?
Imposibilidad de prohibir la tenencia de animales domésticos
La Corte Constitucional[1] ha dicho que la tenencia de animales domésticos supone el ejercicio de los derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar. La Corte ha sostenido que el derecho a mantener un animal doméstico debe ser protegido y respetado por el Estado, por ser una manifestación de la autonomía de cada ser humano, siempre y cuando no se ocasionen perjuicios a los demás y no se vulnere el orden jurídico.
La Corte sostuvo que la asamblea general podía regular ciertos aspectos relativos a la tenencia de animales domésticos, pero no podía prohibir su permanencia. La asamblea general puede, por ejemplo, establecer un límite al número de animales domésticos permitidos, requerir a los propietarios para que brinden debida atención a los animales y la adopción de medidas que permitan que la permanencia de los animales no resulte abusiva, peligrosa ni molesta. En todo caso, estas medidas deben resultar proporcionales y deben tomarse solo cuando resulten necesarias.
La Corte reconoce que la tenencia de animales domésticos en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser molesta para los demás copropietarios. Sin embargo, aclara que es responsabilidad del dueño de la mascota brindarle la debida educación al animal, utilizar bozales o cadenas y mantener limpios los lugares utilizados por los animales. Se reconoce, entonces, que los tenedores de animales domésticos son responsables por cualquier daño o perjuicio que estos puedan causar y tienen a su cargo la vigilancia y cuidado de los animales.
Imposibilidad de imponer sanciones a quienes tienen animales domésticos
Para la Corte, imponer sanciones a aquellas personas que tienen animales domésticos en conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal implica una vulneración de derechos fundamentales. La Corte aclara que las disposiciones de la asamblea que restrinjan o sancionen la tenencia de animales domésticos son ineficaces, incluso sin son adoptadas por la mayoría de los miembros de la asamblea general, pues implican restricciones al ejercicio de derechos fundamentales.
La Corte también ha señalado que resulta, totalmente, inconstitucional prohibir el transporte de animales domésticos en los ascensores. En sentencia T – 034 de 2013[2], la Corte tuteló los derechos fundamentales de un ciudadano al que se le había prohibido trasportar a su mascota en los ascensores de un conjunto residencial. La Corte sostuvo que la medida resultaba desproporcionada e inadmisible, a la luz del ordenamiento jurídico colombiano y de la Constitución Política, por lo que ordenó la modificación del reglamento.
¿Y si se trata de razas consideradas por la ley como peligrosas?
El artículo 126 de la Ley 1801 de 2016 (Código de Policía) define a los perros potencialmente peligrosos como aquellos que:
En el artículo 129 del Código de Policía se estableció lo siguiente:
“CONTROL DE CANINOS POTENCIALMENTE PELIGROSOS EN ZONAS COMUNALES. En los conjuntos cerrados, urbanizaciones y edificios con régimen de propiedad horizontal, podrá prohibirse la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos, a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes y por decisión calificada de tres cuartas partes de las asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad”.
De la lectura de este artículo, se puede llegar a la equivocada conclusión de que las tres cuartas partes de la asamblea general o de las juntas directivas de la copropiedad pueden prohibir que los propietarios de zonas privadas tengan en ellas a los caninos potencialmente peligrosos. Sin embargo, la Corte Constitucional, en sentencia C-059 de 2018[3], sostuvo que el artículo 129 mencionado era exequible, esto es, constitucional, pero solo en el sentido de que era posible prohibir la permanencia de los caninos potencialmente peligrosos en zonas comunes. La Corte aclaró que no era constitucional prohibir la presencia, posesión o tenencia de estos caninos en las zonas privadas ni tampoco restringir su tránsito por las zonas comunes.
¿Cómo puede defender sus derechos en caso de prohibición de tenencia de animales domésticos por parte del administrador, el Consejo de Administración o la asamblea general en conjuntos o edificios sometidos a la propiedad horizontal?
En este tipo de casos, el mecanismo judicial procedente y adecuado para defender sus derechos es una tutela. Con esta, se busca que el juez constitucional tome las medidas necesarias, con el fin de proteger los derechos fundamentales de los tenedores y propietarios de animales domésticos en conjuntos residenciales y edificios sometidos a la propiedad horizontal.
[1] Corte Constitucional, T- 035 de 1997, 30 de enero de 1997, Magistrado Ponente: Hernando Herrera Vergara.
[2] Corte Constitucional, T- 034 de 2013, 28 de enero de 2013, Magistrado Ponente: Luis Guillermo Guerrero Pérez.
[3] Corte Constitucional, C – 059 de 2018, 7 de junio de 2018, Magistrado Ponente: José Fernando Reyes Cuartas.